✅ Acheter dans le neuf présente de multiples avantages,
que ce soit pour de la résidence principale ou pour faire un investissement.
La certitude d'acquérir un produit de qualité, tendance, aux dernières normes (sécurité et les équipements de l'appartement lui-même, mais également concernant la construction de l'immeuble et de ses dépendances.
Acheter dans le neuf plutôt que dans l'ancien vous permet d'acquérir un bien de qualité avec une architecture contemporaine, toujours élégante, larges ouvertures rendant les appartements plus lumineux, ce qui constitue un gage de sécurité en terme de revente.
En achetant dans le neuf, vous choisissez un bien dont la construction intègre les contraintes liées au respect de l'environnement et à la volonté de réduire la consommation énergétique.
Choix des matériaux, procédé de mise en oeuvre, tout est conçu de façon à obtenir une isolation thermique excessivement performante et réduire ainsi à l'usage, la consommation énergétique.
En terme de confort, les normes modernes en matière d'isolation phonique ont également beaucoup évoluées au cours des dix dernières années, et confèrent à l'appartement, une plus-value indéniable.
I/ L'absence de travaux
Acheter dans le neuf vous permet d'acquérir un bien en parfait état, et d'être serein quant aux dépenses à effectuer (garanties biennale & décennale).
Avec un bien neuf, vous savez que vous avez devant vous, dix années sans soucis : aucun travaux à prévoir, ni dépenses à budgéter.
Cet avantage concerne l'appartement lui-même, mais également l'ensemble de la Résidence, c'est-à-dire toutes les parties communes.
II/ FRAIS D'ACQUISITION RÉDUITS
Les frais d’acquisition, appelés couramment "frais de notaire", bénéficient d’un taux fortement réduit dans le neuf.
En réalité, ces frais correspondent à trois types de charges :
1/ Les Taxes qui reviennent à l’Etat
Il s’agit tout simplement des droits d’enregistrement, ou droits de mutation, de la Taxe sur la publicité foncière, et de la TVA. Ces Taxes sont perçues par le Notaire, mais pour le compte de l’Etat, le Notaire jouant ici un simple rôle de "percepteur".
Ces charges représentent la majeure partie des frais de notaire.
2/ Les émoluments du Notaire
Il s’agit des honoraires qui correspondent à son travail, et qui lui reviennent directement. Ces honoraires sont fixés par décret et ne peuvent donc pas, par définition, être déterminés de façon libre et arbitraire.
3/ Les débours
Il s’agit des frais couramment engagés par le Notaire dans le cadre de la réalisation de la vente, tels que : frais de cadastre, salaire du conservateur des hypothèques, demande de pièces administratives diverses, etc...
Montants
Dans le neuf, les frais d'acquisition représentent environ 3% du montant du bien.
Dans l’ancien, les frais d’acquisition sont bien plus importants, puisqu’ils sélèvent à environ 8% du montant du bien.
III/ INTÉRÊTS DÉDUCTIBLES
Déductibilité des intérêts d'emprunt liés à l'acquisition de la Résidence principale.
Principes de la Loi
La loi en faveur du Travail et de l'Emploi du 21 Août 2007, complétée par l'instruction fiscale du 10 Avril 2008, instaure sous certaines conditions une déductibilité partielle des intérêts d'emprunt liés à l'acquisition d'une résidence principale.
Cette mesure est particulièrement intéressante, dans la mesure où la partie des intérêts d'emprunt qui est admise en déductibilité n'est pas soustraite du Revenu imposable, mais directement déduite du montant de l'impôt sur le Revenu.
Prévue par le législateur de manière à ce que cette mesure profite au plus grand nombre, le texte prévoit également que dans le cas où la partie des intérêts admise en déduction dépasserait le montant de l'impôt sur le Revenu, la différence soit alors versée directement à l'emprunteur, sous forme de paiement effectué par le Trésor Public.
Modalités d'application
La mesure est applicable à tout type d’acquisition, dès lors qu’il s’agit de la résidence principale.
Sont donc retenues, les opérations les plus courantes, qui concernent l’acquisition d’un logement, mais également les travaux d’agrandissement d’un logement existant, ou bien encore les opérations de constructions réalisées sur un terrain à bâtir.
Principe de non rétroactivité de la Loi : le crédit d’impôt ne concerne pas les acquisitions réalisées avant le 6 mai 2007.
Dans le cas des acquisitions réalisées dans le neuf (c'est-à-dire en VEFA – vente en état futur d’achèvement), l’Administration fiscale propose au contribuable deux solutions : soit une déduction des intérêts dès la première mise à disposition des fonds par la Banque (avec application immédiate du crédit d’impôt), soit une déduction des intérêts réalisée ultérieurement, c'est-à-dire lorsque les fonds auront été débloqués intégralement.
La seconde solution est plus avantageuse pour le contribuable.
A noter : la décision du contribuable est irrévocable, ce dernier ne pouvant changer d’avis une fois son choix effectué.
Calcul
La part des intérêts déductibles est égale à 40 % du montant des intérêts payés au cours de la première annuité de remboursement. Puis, la part des intérêts déductible est de 20 % du montant des intérêts payés entre la deuxième et la cinquième annuité.
Cette déductibilité, réalisée au cours des cinq premières annuités, est plafonnée à 3750 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, et à 7500 € pour un couple soumis à une imposition réalisée communément.
Ces montants sont augmentés de 500 € par personne à charge.
IV/ EXONÉRATION DE LA TAXE FONCIÈRE
Parmi les nombreux avantages d’un achat réalisé dans le neuf, l’exonération temporaire de la Taxe d’habitation représente un avantage fiscal important.
En effet, les achats immobiliers réalisés dans le neuf sont en principe, exonérés de Taxe Foncière durant deux années.
Il faut cependant savoir que les communes peuvent, si elles le désirent, supprimer partiellement cette exonération.
Les Communes n’ayant cependant la possibilité de ne supprimer cette exonération, qu’à hauteur de la part qui leur revient.
Certains même, pourront être exonérés de Taxe d’habitation durant au moins 5 ans. Ceci, à hauteur de 50 % (voire 100 %) pour la part revenant aux Collectivités Territoriales.
L’acquéreur du Logement devra alors adresser une demande au Service ses Impôts, avant le 1er janvier de la première année au titre de laquelle l’exonération est applicable.
V/ TVA DANS L'IMMOBILIER NEUF
Le taux de TVA peut différer en fonction des programmes.
Afin de faciliter l'accession à la propriété, l'Agence National pour la Rénovation Urbaine, ainsi que les Collectivités Locales, peuvent signer des Conventions afin que soit appliqué un taux de TVA réduit à 5.5 % ou encore 7% sur la vente de certains logements neufs, au lieu des 20% habituels.
L'objectif des collectivités locales étant de rendre plus attractifs, certains quartiers qu'elles souhaitent développer de façon prioritaire.
Pour qu'une TVA soit appliquée en taux réduit, trois conditions doivent être réunies :
- Le Programme immobilier neuf doit être situé dans une zone définie par l'ANRU, (correspondant généralement à des quartiers urbains en rénovation)
- Le logement doit être acquis au titre de la résidence principale,
- Les revenus fiscaux de l'an• Les revenus fiscaux de l'année N-2 ne doivent pas dépasser un certain plafond.
L'application d'un taux de TVA réduite est par ailleurs compatible avec la possibilité pour l'acquéreur du logement, de bénéficier d'un prêt à taux zéro (PTZ).